Legge N. 47/85: Questioni Applicative circa la nullità e e l’esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari di compravendita (Art.2932 C.C.)
Luigi Cecchini
L’entrata in vigore della legge 18 febbraio 1985, n. 47, in materia di Controllo dell’attivit’ urb urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie (comunemente nota come condono edilizio), ha sollevato, fin da subito, dubbi interpretativi circa l’estensibilit’ o m o meno della disciplina contenuta negli art. 17,18 e 40 ai contratti preliminari di compravendita.
Ci si è chiesti, in particolare, se la sanzione della nullità prevista dalla normativa citata sia o meno applicabile nel caso di contratto preliminare.
Se volgiamo uno sguardo a dottrina e giurisprudenza vediamo come, ormai, esista concordia in punto di ritenere come, in caso di mancata allegazione da parte del promittente venditore del certificato di destinazione urbanistica dell’immobile promesso in vendita, il preliminare sia senz’altro valido ed efficace. Invero l’art. 18 L. 47/85 si riferisce espressamente ai soli contratti con efficacia reale e non a quelli ad effetti meramente obbligatori quali il contratto preliminare (1).
Ad identica soluzione si è pervenuti, da parte della dottrina e della giurisprudenza, nell’ipotesi di cui agli articoli 17 e 40 L. 47/85 i quali comminano la sanzione della nullit’ deg degli “atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali”(2) in assenza della dichiarazione in contratto degli estremi della concessione edilizia o della allegazione della domanda di concessione in sanatoria.
Tale orientamento non può non non essere condiviso. Del resto, osserva un Autore, è illuminante il fatto che, nel regime in vigore negli anni ’40, il R.D.L. 27 settembre 1941 n. 1016, che sanciva la nullit’ deg degli atti di trasferimento di immobili non registrati in termini, precisasse, pur distinguendo chiaramente i due tipi di atti, che alla stessa sanzione erano soggette le promesse di vendita (3).
Se l’osservazione appena riportata costituisce un’ulteriore argomentazione ed al tempo stesso una conferma di aver imboccato la strada giusta, sono i risultati pratici, cui la soluzione interpretativa accolta conduce, a giustificarne l’opportunit’. .
Anticipare il momento dell’allegazione, infatti, vorrebbe dire vanificare la funzione del contratto preliminare.
L’attesa determinata dai tempi che necessariamente occorrono per la richiesta ed il rilascio dei certificati farebbe “saltare” molti affari, con la conseguenza di rendere ancora pi” dif difficoltosa la circolazione dei beni (4).
La questione sulla quale mi preme richiamare l’attenzione ’ a q a questo punto un’altra. Stante il disposto degli art. 17, 18 e 40 L. n: 47/85 ’ pos possibile, per la parte adempiente, convenire in giudizio l’altra parte per ottenere una sentenza ex art. 2932 che produca gli effetti (reali) del contratto preliminare non concluso?
Secondo quanto affermato in giurisprudenza la sanzione di nullit’ deg degli atti traslativi posta dalla nuova normativa preclude l’esecuzione in forma specifica dei preliminari di vendita. Tale disciplina, insomma, influirebbe anche sui presupposti necessari per la pronuncia della sentenza di cui all’art. 2932 c.c.
Non credo si possa obiettare a tale asserzione. L’art. 2932 c.c., avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non pu’ rea realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o comunque un effetto che eluda le norme di legge che governano l’autonomia negoziale delle parti. N’ l&# l’ipotesi di cui all’art. 40, si pu’ sup superare il suddetto ostacolo attraverso la sanatoria della nullità prevista dal quarto comma il quale consente la successiva “conferma” con effetto sanante del negozio viziato.
Le peculiari caratteristiche della sentenza e l’autorit’ di di giudicato che questa è destinata ad acquisire la rendono del tutto incompatibile con l’istituto della “conferma” dell’atto nullo.
I casi in cui non si pu’ far fare ricorso al rimedio di cui all’art. 2932 c.c. sono destinati ad essere assai numerosi sol pensando che il certificato di destinazione urbanistica conserva validità di di un anno se, per dichiarazione dell’alienante o condividente, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici, di talch’ la la mancanza di tale dichiarazione integra una situazione del tutto equivalente a quella della mancata allegazione del certificato (art. 18 L. n. 47/85).
Viene da domandarsi, allora, se la tutela di cui il contraente dispone sia esclusivamente quella relativa alle azioni restitutorie. Ritengo non sia cos“. L’esclusione della sanzione della nullit’ del del preliminare di vendita cui in apertura abbiamo fatto riferimento, infatti, comporta non solo la possibilità di estendere le azioni a quelle risolutorie e risarcitorie, ma, una volta esclusa la nullità, non dovrebbero sussistere ostacoli a che, la parte interessata (che nella pratica sarà sempre il promittente acquirente), produca in corso di causa il certificato di destinazione urbanistica, potendo così ottenere una pronunzia giudiziale che abbia gli stessi effetti del contratto definito non concluso (5).
Ciò dovrebbe essere consentito soprattutto pensando che le predette preclusioni si applicano anche ai contratti preliminari conclusi prima dell’entrata in vigore della L. n. 47/85 e nei giudizi pendenti a tale data in considerazione del-l’applicabilit’ del dello ius superveniens rispetto agli effetti ancora in corso di rapporti sorti anteriormente (6).
(1) Cass. n. 6493/94; Cass N. 3028/96; Cass. n. 2776/97; Trib. (ord.) Santa Maria Capua Vetere 12 Dicembre 1996. Contra Trib. Catania 31 Agosto 1989.
(2) Cass. n. 1199/97.
(3) Mengoli, Compravendita immobiliare e normativa urbanistica, Milano, Giuffr , 19, 1990, 256 ss.
(4) Cfr. Santarsiere in Nuovo Diritto, 1990,108. Osserva l’Autore che “la nullit” che che priva di efficacia gli atti di trasferimento dei terreni, ha a fondamento giuridico la prevenzione delle lottizzazioni abusive, con la violazione delle prescrizioni urbanistiche. Vicende queste non attuabili con il preliminare di vendita”.
(5) In questo senso Cass. n. 6493/93 in Giust. Civ. 1995, I, 455.
(6) Cas. 9 dicembre 1992 n¡ 13024.