Un rapido sguardo alla luce della recente circolare dell’aprire 2000.
E’ finalmente giunto in fase di prima attuazione il programma di dismissione di una consistente quota del patrimonio immobiliare di propriet’ deg degli enti pubblici previdenziali (ENPALS, INAIL, INPDAI, INPDAP, INPS, INPOST). Una rilevante parte del patrimonio immobiliare sarà messa in vendita con conseguenti, immediate, entrate che forniranno un contributo notevole al risanamento della finanza pubblica.
Sono previste due forme di cessione:
- – quella ordinaria, che sarà effettuata mediante società di intermediazione;
- quella straordinaria, che prevede invece la vendita diretta a seconda dei casi e della tipologia dei beni da dismettere (L107/97 conv. D.L.28.03.97 n. 79. art. 7).
Si potrà giungere alla vendita degli immobili inclusi nel piano di dismissioni senza attendere la scadenza dei contratti di locazione in corso che, come è noto, gravano la grande maggioranza – se non la totalità – del patrimonio immobiliare degli enti e, di conseguenza, interessano un numero assai rilevante di cittadini-conduttori.
La legge riconosce agli inquilini degli enti un diritto di prelazione ( nel caso di dismissione ordinaria) o di un’opzione legale ) nel caso di dismissione straordinaria) per l’acquisto dell’immobiliare a loro locato. Nelle ipotesi previste dalla legge, riguardanti soggetti appartenenti alle “categorie deboli”, ” anc anche previsto il diritto di proseguire, per un congruo periodo, la locazione in corso.
Rimandata, per il momento, è la vendita degli immobili di pregio, la cui identificazione dovrà avvenire sulla base dei parametri individuati dalla circolare Ministero del Lavoro n. 6/4PS/30234 del 27 gennaio 2000. Per questa categoria di immobili la dismissione si differenzierà dalle altre sia dal punto di vista procedurale (identificazione, assegnazione, fissazione del prezzo), sia per la esclusione (o riduzione) delle agevolazioni per l’acquisto da parte degli inquilini; tra i quali vi sono, come noto, diversi esponenti del mondo politico.
La circolare del Ministro del Lavoro n. IV/PS/30800/bis del 10.04.2000 ha individuato le regole per la vendita degli immobili nei piani di dismissione ordinari in attuazione dell’art.6 D.L. 104 del 14.2.96.
L’ente interessato dovrà formulare una ipotesi di vendita e comunicarla agli inquilini mediante una lettera di intenti, con indicazione del prezzo di mercato dell’immobile. Il prezzo potr’ ess essere individuato da speciali commissioni oppure, su richiesta dell’acquirente, da parte dell’UTE. L’offerta indirizzata ai conduttori dovr’ pre prevedere uno sconto del 30% sul prezzo di mercato per gli acquisti individuali (frazionati) delle unità immobiliari ad uso residenziale. Ai conduttori viene riconosciuta un’opzione legale, ovvero la facolt’ di di accettare o meno l’offerta loro proposta entro un certo termine, con la garanzia della irrevocabilit’ del della proposta stessa.
L’opzione è condizionata all’inserimento dell’immobile nei piani di vendita e alla specifica indicazione delle clausole del contratto di vendita.
La vendita degli immobili potrà avvenire in blocco o in modo frazionato. Per vendita in blocco si intende sia quella che abbia ad oggetto l’intero edificio, sia quella che ne abbia ad oggetto solo una parte, purch’ int interessi tutte le unità immobiliari di proprietà dell’ente poste nel fabbricato. Qualora le unit’ imm immobiliari di proprietà dell’ente siano all’interno di comprensori con pi’ edi edifici, l’acquisto in blocco sar’ tal tale se riguarderà le unità immobiliari di ciascun edificio o di tutti gli edifici del medesimo comprensorio. Lo scopo, come è intuibile, è quello di evitare che talune unità immobiliari rimangono invendute, con conseguente mantenimento di oneri di gestione a carico dell’ente proprietario.
L’acquisto in blocco potrà essere esercitato sia nell’ipotesi in cui tutti i conduttori optino per l’acquisto dell’immobile locato, sia nell’ipotesi in cui la met’ più più uno dei conduttori, che hanno esercitato il proprio diritto di opzione, optino anche le unità immobiliari non optate dagli altri.
Allo scopo di favorire l’acquisto in blocco degli immobili la circolare dello scorso aprile invita gli inquilini ad organizzarsi* in forme associative o a conferire ad un soggetto un mandato collettivo.
A titolo esemplificativo, ma non esaustivo, la circolare prevede alternativamente: la costituzione di una cooperativa da parte di tutti i conduttori del blocco; l’associazione di tutti i conduttori del blocco ad una cooperativa di abitazione gi’ esi esistente (L. 488/99), ovvero la costituzione ex novo di una società ad opera di tutti i conduttori del blocco.
Come ricordato poc’anzi è possibile per la metà più uno dei conduttori del blocco esercitare un’opzione collettiva anche per le unit’ imm immobiliari non optate dagli altri conduttori. In questo caso si potrebbe averela coesistenza di atti di acquisto individuali e collettivi, in quanto sarebbe possibile intestare le unità immobiliari optate collettivamente (per le quali occorrerebbe versare collettivamente una caparra confirmatoria pari al 5% del valore finale del blocco e la stipula di un unico contratto) a un organismo collettivo, quale ad esempio una cooperativa, oppure prevederne l’acquisto in comunione.
Anche gli acquisti individuali potranno essere imputati ad un organismo collettivo, ove si raggiunga l’accordo in tal senso degli optanti.
Allo scopo di favorire la costituzione di una figura collettiva, la legge riconosce il diritto ad un’ulteriore riduzione di prezzo per quei conduttori che acquistino in blocco le unit’ imm immobiliari a uso residenziale occupate. Tale riduzione ulteriore, determinata dal “coefficiente di blocco” (CB) in misura variabile dal 10% al 15%, sussiste anche nell’ipotesi di coesistenza tra opzioni individuali e collettive, ma solo a favore di queste ultime.
La scelta della forma autorganizzativa da adottarsi spetta ai conduttori. Fondamentale a tal fine sar’ l&# l’ammontare dei costi fiscali, che competono agli acquirenti. Sotto tale profilo, la costituzione di una forma societaria potrebbe rivelarsi non conveniente, mentre si configurerebbe indubbiamente vantaggioso il rilascio di un mandato collettivo all’acquisto, secondo quanto previsto dalla stessa circolare dello scorso aprile.
Infatti, in tal modo, sarebbe egualmente garantito lo sconto del “coefficiente di blocco” in aggiunta al 30%, nonch” l’unicit’ delle trattative e la conseguente velocità, senza il sorgere di un nuovo soggetto giuridico.
E’ auspicabile che il mandato collettivo rivesta la forma del mandato senza rappresentanza. In questo modo il mandatario (cioè colui che rappresenterà gli acquirenti nei rapporti con l’ente venditore) sar’ par parte, ma solo formale, del contratto di compravendita. Parte in senso sostanziale saranno i mandanti, cioè i futuri proprietari, che acquisteranno subito la titolarità del rapporto contrattuale posto in essere dal loro mandatario, raggiungendo cos“ immediatamente lo scopo economico e funzionale che si erano proposti, Naturalmente il mandato dovrà essere rilasciato con atto notarile e dovrà prevedere analiticamente gli obblighi del mandatario sul quale, come prevede il nostro codice, graverà l’obbligo del rendiconto.
In conclusione: la dismissione del patrimonio immobiliare degli enti rappresenta per molti un’occasione, forse irripetibile, per diventare proprietari della casa di abitazione a condizioni molto vantaggiose. E’ necessario che a questa opportunit’ sia sia dato il massimo risalto in modo che gli interessati possano scegliere con piena cognizione di causa e, eventualmente, organizzarsi per tempo.
Anche le associazioni di categoria (sindacati dei proprietari e degli inquilini) dovranno contribuire per facilitare l’organizzazione degli interessi nelle diverse forme previste dalla normativa allo scopo di agevolare gli acquisti. Alcune categorie professionali si sono gi’ mos mosse. E’ di questi giorni la notizia apparsa sulla stampa della costituzione di una associazione di Notai romani per garantire un servizio rapido ed economico per gli inquilini che vogliono acquistare una casa approfittando della dismissione degli immobili degli enti previdenziali. La notizia ’ un un segnale della importanza dell’operazione che nel giro di tre anni porter’ sul sul mercato immobiliare un patrimonio di circa 130 mila alloggi.
(*) Anche sulla base dei piani di cessione straordinaria, secondo i quali l’alienazione sar’ fra frazionata o in blocco attraverso procedure competitive, la legge riconosce ai conduttori un diritto di prelazione che può essere esercitato individualmente o collettivamente. Tale diritto di prelazione, condizionato all’assenza di morosit’ nel nel pagamento dei canoni di locazione e degli oneri accessori, spetta ai conduttori che non abbiano nel comune di residenza altra proprietà adeguata alle “esigenze del nucleo familiare” (art.6 c. 5 D. Lgs. 104/96). Tale diritto spetta anche agli credi del conduttore se con lui residenti e ai portieri degli stabili in questione, se ” pre prevista l’eliminazione del servizio di portineria. Speciali disposizioni sono poi previste per i conduttori ultrasessantacinquenni, con possibilit’ di di vendita della sola proprietà nel caso in cui questi non vogliano valersi della prelazione legale.