La novità definitivamente introdotta dal legislatore con la conversione in legge del d.l. 28 febbraio 1997 n. 30 è certamente di grande rilievo.
Con essa, infatti, viene consentita e regolamentata la trascrizione del contratto preliminare di trasferimento di immobili, istituto che ha acquisito, nella pratica quotidiana, enorme diffusione, tanto da divenire quasi imprescindibile in ogni ipotesi di trasferimento di immobile.
Si pensi, ad esempio, alla ricorrente necessità, da parte dell’acquirente, di istruire una pratica di mutuo per dotarsi dei mezzi finanziari occorrenti all’acquisto di un immobile: il periodo intercorrente fra la conclusione del contratto preliminare ed il definitivo ’ ind indispensabile per istruire la pratica di finanziamento. Altrettanto indispensabile, per l’Istituto mutuante, sar’ la la presenza del contratto preliminare dal quale attingere le notizie necessarie per condurre i successivi accentramenti finalizzati alla concessione del mutuo.
Si pensi, ancora, all’ovvia necessità per l’acquirente, di accertare la regolarit’ urb urbanistico-edilizia: anche in tal caso è indispensabile un intervallo che consenta all’acquirente di accertarsi della “bont”&quo” dell’acquisto.
Ovvero, ancora, all’ipotesi di acquisto di unit’ imm immobiliare facente parte di edificio realizzando.
In tutte le citate ipotesi l’acquirente, parte “debole” del rapporto contrattuale che va ad instaurarsi, ” esp esposto al rischio derivante da “situazioni involutive” che investano il patrimonio del venditore, quali pignoramenti od ipoteche ad opera di creditori, fallimenti, ulteriore vendita a terzi da parte di venditori scorretti. A questa “debolezza” dell’acquirente ha voluto, appunto, porre rimedio il Legislatore, colmando una lacuna del nostro sistema legislativo che esponeva il compratore (che, nove volte su dieci, al fine di “bloccare l’affare” consegna al venditore cospicue somme) ai rischi dianzi sommariamente citati.
Va sottolineato che per raggiungere detto scopo si è fatto ricorso ad uno strumento, la trascrizione, “interno” al sistema e, proprio per questo, noto agli operatori del diritto ed ampiamente trattato sia dalla dottrina che dalla giurisprudenza, uno strumento l’applicazione del quale ’ dem demandata alle Conservatorie dei registri immobiliari, recentemente informatizzate su tutto il territorio nazionale, Uffici periferici del Ministero delle Finanze preposti alla compilazione di registri pubblici e, dunque, consultabili ad opera dei più (purché dotati delle conoscenze tecniche necessarie).
Per la complessità della materia, che viene qui sintetizzata e proposta nei suoi schemi generali, sarà preferibile, tuttavia, che l’utente, per i motivi cui si far’ cen cenno sotto, si rivolga ad uno specialista (notaio o avvocato).
La norma che regola l’istituto è l’articolo 2645 bis del codice civile.
Detta norma ’ col collocata nell’ambito del capo primo (= della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili) del titolo primo (= della trascrizione) del libro sesto (= della tutela dei diritti): collocazione non casuale, ovviamente, come si desume dalla riferita intestazione del libro 1, del titolo e del capo.
In essa, al comma primo, si delineano le caratteristiche “strutturali” e l’efficacia della trascrizione, prevedendo quali siano i contratti preliminari passibili di trascrizione (cio’ que quelli preordinati al trasferimento della proprietà di beni immobili, quelli che costituiscono, trasferiscono o modificano i diritti di usufrutto e di superficie su beni immobili, quelli che costituiscono la comunione dei diritti testé citati), con l’opportuna precisazione che pu’ procedersi alla trascrizione dei detti contratti anche se sottoposti a condizione o se aventi per oggetto unità immobiliari facenti parte di edifici da costruire o in corso di costruzione.
E’ esplicitamente richiesto, quale requisito di forma, che siano stati perfezionati mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata nelle firme o giudizialmente accertata.
Il comma secondo dispone che la trascrizione del contratto preliminare prevalga sulle iscrizioni e trascrizioni eseguite contro il promittente alienante in data successiva alla trascrizione in parola: ’ que questo l’effetto peculiare e, al tempo stesso, il riflesso che determina la fondamentale rilevanza dell’istituto.
In forza di tale effetto, dunque, qualsiasi trascrizione pregiudizievole (che derivi da pignoramento, servit’, se, sequestro e quant’altro) o iscrizione (che derivi da ipoteca volontaria o giudiziale) non potr’ pre pregiudicare la posizione giuridica del promittente acquirente, al quale il Legislatore accorda, dunque, quella priorità cui si è fatto cenno; una posizione che, prima della novella, non era destinataria di riconoscimento alcuno da parte dell’ordinamento, il che comportava un notevole rischio da parte del promissario acquirente: quello di affidare al promittente venditore le somme versate a titolo di caparra e, spesso, di consentire che l’evolversi negativamente delle vicende economiche del promittente venditore le travolgesse senza alcuna tutela.
Il terzo comma dell’articolo 2645 bis fissa la portata temporale dell’efficacia della trascrizione: in esso, infatti ’ det detto che allo scadere del dodicesimo mese successivo alla data convenuta per la stipulazione del contratto la trascrizione cessa di esplicare i propri effetti.
Detta previsione normativa deriva dalla necessità di “coprire”, s“, gli immobili oggetto di preliminari, ma per un periodo di tempo non tanto esteso da sottrarli alla naturale dinamica degli affari e cos“, magari, dare luogo a distorsioni ed abusi. Nella stessa ottica la previsione di un periodo massimo di efficacia quantificato in tre anni, ma indipendentemente dalla data prevista per la stipulazione del contratto definitivo.
Al quarto comma, norma “tecnica”, si precisa che, ove oggetto del preliminare sia una porzione di edificio realizzando o in corso di realizzazione, il preliminare deve recare la superficie utile e la quota millesimale di pertinenza.
Il motivo di ciò lo lo si rinviene al comma successivo, ove è detto che, in tal caso, la trascrizione viene operata “con riferimento al bene immobile per la quota determinata secondo le modalit”&quo”.
L’esigenza deriva dalla inesistenza giuridica dell’oggetto del preliminare: l’immobile, infatti, non ha una propria fisionomia giuridica se non quale parte di un complesso edilizio pi’ vas vasto, non è, giuridicamente parlando, una entità autonoma rispetto all’edificio di cui fa parte e del quale esso rappresenta una porzione. Donde la necessit’ di di “qualificarlo” in millesimi rispetto all’edificio.
Una volta completato il quale gli effetti della trascrizione si produrranno sulla porzione materiale (cio’ sul sull’unit’ imm immobiliare) oggetto di preliminare e sulle parti comuni avendo quantitativamente predeterminato (in millesimi) la percentuale di partecipazione a queste ultime.
L’ultima parte del quinto comma prevede – in sintonia con l’articolo 1538, secondo comma, dettato in tema di compravendita – l’irrilevanza di una eventuale differenza di superficie o di quota nei limiti di un ventesimo rispetto all’estensione di quanto oggetto di preliminare: ci’ per per l’ipotesi che l’unit’ imm immobiliare “venuta ad esistenza” con il completamente del complesso edilizio differisca “quantitativamente” rispetto all’estensione prevista e convenuta nel preliminare.
Per limitare l’incertezza sull’entit’ def definitiva dell’unit’ imm immobiliare e, con essa, l’inevitabile stato di “tensione” fra le parti, il sesto comma precisa il momento in cui l’unit’ imm immobiliare deve intendersi “venuta ad esistenza”: il momento in cui “sia stato eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singole unit” e s e sia stata completata la copertura”.
Di estrema importanza per l’utente gli esborsi cui dovrà sottoporsi per le operazioni in parola.
Per la registrazione (necessaria ai fini della successiva trascrizione) è dovuta l’imposta fissa, pari a lire 250.000; ulteriore imposta fissa di lire 250.000, oltre lire 70.000 per bollo e diritti della Conservatoria dei Registri immobiliari sono dovute per la trascrizione; l’imposta proporzionale, all’aliquota dello 0,50 %, invece, ’ dov dovuta per le somme consegnate a titolo di caparra e quietanzate in sede di preliminare.
Si badi bene che è indispensabile precisare, nel preliminare, la natura di caparra delle somme corrisposte: ciò in quanto, se dovesse attribuirsi loro natura di acconto sul prezzo, dette somme sarebbero sottoposte all’aliquota del 3%, con l’ovvio supplemento di spesa.
Naturalmente il preliminare dovrà essere redatto in bollo, cosi come le note di trascrizione
Infine dovranno essere corrisposte le competenze, e l’IVA sulle stesse, al notaio che, in forma pubblica o di scrittura privata autenticata nelle firme, avr’ red redatto il preliminare. Va da se che, insieme con la redazione, il notaio incaricato non mancherà di esercitare una funzione di consulente, fornendo all’Utente tutti i chiarimenti ed i suggerimenti finalizzati al miglior esito della fattispecie, nonch’ di di accertare (direttamente e non) la libertà dell’immobile da ipoteche, pignoramenti e quant’altro, la sua corretta rappresentazione catastale, la bont’ dell’edificazione: attivit’, qu, queste, da non sottovalutare perché indispensabili per prevenire uno spiacevole evolversi della vicenda contrattuale. La quale ultima con il contratto preliminare viene soltanto avviata, essendo destinata a protrarsi nel tempo, esattamente fino al perfezionamento del contratto definitivo.
Ciò fa si che il preliminare sia destinato a regolare i rapporti fra le parti lungo l’arco di tempo ora detto, rapporti progressivamente evolventisi, con la possibilit’ di di sviamenti non del tutto prevedibili dai più.
Eduardo Colonna Romano
Notaio in Prato