Il contratto Transitorio regolato dall’articolo 5 della legge 431/98 rappresenta una delle innovazioni pi’ ril rilevanti della legge delle locazioni abitative. In questo articolo da parte dell’Autore viene effettuata un’attenta disamina delle sue caratteristiche peculiari.
Si continua con il presente articolo ad esaminare e commentare le nuove tipologie contrattuali introdotte in materia di locazioni abitative dalla recente legge 431/98, cercando di fornire, come sempre, una immagine non limitata al dato tecnico-normativo, interessante per l’operatore, ma spesso oscuro per l’utente “ordinario”, che si deve orientare in un campo che oramai ” div divenuto sempre più complesso e diversificato anche per la costante stratificazione di leggi.
Il contratto transitorio, per come è stato regolato dalla nuova legge appare come una delle innovazioni forse più di rilievo per gli utenti e potrebbe essere uno strumento importante e di largo uso, ammesso che non risenta delle inefficienze e dei ritardi oramai cronici che affliggono la fase delle esecuzioni di sfratto come più sotto si dirà.
Anzitutto occorre fare la premessa che pure si era fatta nel precedente articolo sui contratti convenzionati: “si prenderà” quale riferimento il contratto tipo approvato nel Comune di Firenze con la precisazione che quanto si andrà a dire vale per tutto il territorio nazionale”, poich” le le clausole principali del contratto sono state stabilite in linea generale ed inderogabile, lasciando ai singoli accordi su base locale il compito di stabilire i valori del canone, le zone di riferimento ed alcuni punti che seppure importanti lasciano intatta l’ossatura principale del contratto che si applica sul territorio nazionale.
Caratteristiche generali del contratto transitorio e suo inquadramento
Come gi’ det detto nel precedente numero, la legge 431/98 ha integralmente riformato la materia delle locazioni abitative introducendo le due fattispecie principali del contratto libero e convenzionato. Ha peraltro introdotto anche le figure del contratto turistico di cui si è già parlato nel numero 2/99, del contratto per studenti e del contratto transitorio di cui si parla nel presente articolo.
Il contratto libero si caratterizza per la durata di quattro anni più quattro, con facoltà di recesso solo per necessità al primo quadriennio, canone libero e la possibilità di adeguare le clausole secondo le esigenze delle parti.
Il convenzionato, viceversa ha una durata inferiore, di anni tre più due, con il solito meccanismo della facoltà di dare recesso solo per necessità da parte del locatore al primo triennio e in difetto rinunzia alla disdetta e rinnovo automatico per due anni, ma con canone convenzionato (quindi in linea di principio inferiore) e prestabilito secondo tabelle da emanarsi su base locale, oltre che l’obbligo di utilizzare un modulo di contratto immutabile a pena di nullit’. Be. Beneficia degli sconti fiscali su irpef ici ed imposta di registro per il proprietario e deducibilità del canone dai redditi ai fini fiscali, per il conduttore.
Il transitorio si differenzia dagli altri tipi di contratto essenzialmente per la durata che va da un mese a 18 mesi, mentre segue il medesimo meccanismo del convenzionato (3+2) per quanto concerne la quantificazione del canone, che dipende, per ogni singolo immobile, dalla relativa fascia di canone e zona di riferimento determinate in base agli accordi locali. Peraltro, a differenza del convenzionato (3+2), non beneficia degli sconti fiscali. Come per il convenzionato è necessario utilizzare il modulo di contratto non modificabile previsto per legge.
Come già detto in altre occasioni, sulla carta, il sistema ideato dal Legislatore pare razionale: da una parte si concede al locatore la facoltà di fissare liberamente il canone di mercato con una durata contrattuale più lunga (4+4), dall’altra il canone ’ pre presumibilmente più basso in quanto prefissato in base agli accordi locali, la durata è inferiore (3+2) e il sistema è bilanciato dagli sconti fiscali. Infine, con il transitorio, il canone è legato sempre agli accordi locali, quindi presumibilmente più basso del libero, la durata è rimessa alla scelta delle parti e non vi sono, peraltro, gli sconti fiscali. E’ bene precisare che, quando si dice che il sistema pare razionale, non si intende addentrarsi nella vecchia questione se sia da preferirsi un sistema liberistico o vincolistico nella materia. Il sistema pare razionale nell’ambito della scelta effettuata dal Legislatore per un sistema vincolistico e pare razionale in relazione ad una normativa quale la 392/78 che era oramai assolutamente superata e fuori da ogni logica. Si potrebbe dire che la legge 431/98, criticabile quanto si vuole a livello di scelte di fondo, ’ sta stata comunque come una boccata di ossigeno per chi stava annegando.
Disciplina applicabile al modello di contratto transitorio
Il contratto transitorio è regolato dall’art. 5 della L. 431/98 che stabilisce che “il decreto di cui al comma 2 dell’art. 4 definisce le condizioni e le modalit’ per per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti”. Il decreto cui si riferisce l’articolo citato (che ’ sta stato emesso di concerto dai Ministeri dei Lavori Pubblici e delle Finanze in data 5/3/99) dovrebbe recepire e di fatto ha recepito i contenuti della convenzione nazionale precedentemente realizzata con l’intervento delle associazioni sindacali maggiormente rappresentative a livello nazionale.
Come si ricorderà, il, il meccanismo è il medesimo del convenzionato per uso abitativo stabile (3+2), con il ricorso alla contrattazione collettiva a livello nazionale per individuare i criteri generali per la definizione dei canoni e la durata dei contratti, che devono costituire la base per la realizzazione degli accordi locali di cui al comma 3 dell’art.2. Valgono pertanto per il transitorio le medesime considerazioni che si fecero per il convenzionato (3+2), su una iniziale diffidenza di fondo da parte degli utenti, per un paventato eccessivo avvicinamento del sistema delle locazioni ad uso abitativo a quello tipico del diritto del lavoro con la contrattazione collettiva, con canoni prefissati troppo bassi e la impossibilit’ di di accordi fruibili a causa di una eccessiva sindacalizzazione della materia.
Almeno per quanto concerne l’entit’ del del canone il rischio pare scongiurato e i parametri fissati con i vari accordi su base locale, che sono gli stessi del convenzionato ad uso abitativo, sembrano in prima battuta soddisfacenti. Viceversa non si può non ravvisare alcune scelte criticabili che, come diremo sotto, sono senz’altro da attribuire alla tipica tendenza delle associazioni sindacali, di dimostrare la massimizzazione dei risultati per le rispettive categorie, puntando su obbiettivi ideologici, di principio a volte anche perdendo di vista lo stesso interesse della categoria tutelata.
Ma veniamo ad indicare le caratteristiche principali richieste per la stipula di un contratto transitorio come da convenzione nazionale e quindi non derogabili neanche a livello locale:
1. Durata da 1 a 18 mesi;
2. Dichiarazione delle parti che esplicitino l’esigenza transitoria;
3. Onere per il locatore di confermare prima della scadenza i motivi di transitoriet’ e s e sanzioni conseguenti in caso di mancanza dell’uso dichiarato;
4. Canone convenzionato;
5. Utilizzo del modulo di contratto predisposto allegato alla convenzione nazionale ed agli accordi locali.
Il contratto transitorio in concreto: calcolo del canone, il modulo di contratto, natura delle esigenze transitorie, l’istituto delle conferme
a) il canone: come nel convenzionato per uso abitativo il canone del contratto transitorio “” la la risultante di due elementi principali, le caratteristiche dell’immobile e la sua ubicazione. E’ previsto un valore di base al metro quadro che cambia in pi’ o i o in meno a seconda del pregio degli immobili che nel convenzionato fiorentino (approvato in data 16/7/99) sono classificati come A,B o C ed il relativo inquadramento dipende da vari elementi che sono analiticamente indicati all’art. 7 della citata convenzione fiorentina . Tra gli stessi immobili di tipo A,B, o C esiste poi una ulteriore graduazione con una ulteriore e diversa indicazione di valore al metro quadro a seconda della zona ove si trovano e per cui ’ sta stata ripresa la vecchia zonizzazione di cui alla legge 392/78 che individua sul territorio del Comune di Firenze una zona cosiddetta “agricola o periferica”, la zona “centro storico” e la zona “intermedia o di particolare pregio”. In pratica abbiamo 9 possibili combinazioni di canone tra il valore pi” alt alto dell’immobile di tipo A in zona di particolare pregio a quello di tipo C in zona periferica e va sottolineato che i valori sono previsti tra un minimo ed un massimo per ognuna delle 9 combinazioni, per cui non ’ detto che il canone più alto corrisponda alla prima combinazione. Una volta individuato il valore di riferimento tra tipo ed ubicazione, il canone complessivo corrisponderà pertanto al numero dei metri quadri, con varie possibilità di aumento a seconda della presenza di mobilio pertinenze quali cantina, posto auto o giardino ecc. che hanno un valore convenzionale al metro quadro come nella legge 392/78 “equo canone” .
Rispetto al canone che il proprietario percepirebbe con un convenzionato per uso abitativo stabile (3+2), non sono previsti i benefici fiscali.
b) il modulo di contratto: a pena di nullit” è o è obbligatorio utilizzare per la stipula di validi contratti transitori i moduli “contratti tipo” stabiliti negli accodi locali che saranno depositati presso il Comune unitamente agli accordi territoriali. Il modulo utilizzabile per il Comune di Firenze ” stato approvato e depositato in Comune ed è ivi reperibile. Le condizioni in esso modulo riportate sono quindi stabilite inderogabilmente per la stipula di un valido contratto transitorio. La mancata utilizzazione del suddetto modulo (si intende il contenuto ovviamente) potrà provocare conseguenze di gravità proporzionale alle carenze e quindi dall’annullamento della clausola difforme all’annullamento dello stesso contratto.
c) le esigenze transitorie: la transitorietà del del contratto ha dato luogo ad ampie discussioni dottrinali e nutrita giurisprudenza col vigore della legge 392/78 cd. “Equo canone” e del resto non poteva essere altrimenti poich” il il contratto transitorio rappresentava forse l’unico sistema di evitare l’applicazione delle norme imperative di cui agli artt. 1-25 che imponevano canoni irrisori e durata minimo quadriennale (per non parlare dei tempi dell’esecuzione di sfratto…) e pertanto ne hanno fatto largo, ed improprio uso sia i proprietari per fini “elusivi”, sia gli inquilini per fini “speculativi”. Tralasciando difficoltose e necessariamente lunghe disamine sul concetto di transitoriet” nel nella vecchia legge, si può senz’altro affermare che con la l. 431/98 si ’ fat fatto un notevole passo in avanti per ciò che concerne la identificazione delle esigenze transitorie che giustificano il contratto. Anzitutto viene data rilevanza anche alle esigenze del proprietario, contrariamente a quanto accadeva con la vecchia legge 392/78, in secondo luogo esse sono rimesse alla sfera soggettiva delle parti (seppure riscontrabile in dati ed eventi certi) e non a dati oggettivi quali la stabilità o meno dell’uso ed infine, almeno in linea di principio, non ’ esc escluso che possano attenere ad una soltanto delle parti “senza che sia necessaria la contemporanea presenza di tali esigenze nell’una e nell’altra parte”. Dico in linea di principio, perch” nei nei vari accordi su base locale esse sono state partitamente indicate ed in alcuni è stata richiesta la contemporanea presenza per entrambi. Infatti la elencazione delle esigenze transitorie è stata lasciata dalla convenzione nazionale agli accordi locali.
Elenchiamo qui le esigenze transitorie che legittimano la stipula del relativo contratto nella convenzione fiorentina:
– conduttore: “quando quest’ultimo ha un’esigenza abitativa transitoria ricollegata ad un evento certo che deve essere espressamente indicata nella clausola 1 di cui al contratto” ed a titolo esemplificativo cita: “motivi di studio, esigenze di lavoro, anche autonomo e di collaborazione, esigenze di cura e riposo, svolgimento di attivit” com commerciali ed artigianali stagionali, ricerca scientifica, visite a parenti e amici”;
– locatore: “la transitoriet” pot potrà dipendere dall’esigenza di disporre dell’immobile a decorrere da una data certa per i motivi di cui all’art. 3 co.1 lett. a, b e c l. 431/98 con inclusione della categoria degli affini nella categoria a” il che vuol dire sostanzialmente quando il locatore intenda adibirlo ad uso abitativo commerciale artigianale o professionale proprio del coniuge dei figli dei parenti entro il secondo grado e degli affini o se persona giuridica con finalit” pub pubbliche sociali cooperative ed assistenziali per adibire l’immobile a tali finalit’ con con contestuale offerta di altro immobile o in caso di disponibilità di altro immobile idoneo da parte dell’inquilino.” Balza all’occhio che, mentre per il proprietario le esigenze transitorie sono tassative, per l’inquilino sono esemplificative. Mentre non pu’ non non farsi notare che, anche nell’interesse della categoria dei conduttori, sarebbe stato forse opportuno lo stesso criterio per entrambi o quanto meno inserire pure la motivazione economica, e cio’ l&# l’intenzione del proprietario di vendere l’immobile di cui all’art. 3. Co. 1 lett. g, poich’ abbastanza ricorrente tra i proprietari. Ciò avrebbe comunque permesso di ampliare il mercato e cos“ l’offerta di immobili, ma evidentemente, sul punto ha prevalso una logica sindacale di chiusura ideologica a quella che poteva sembrare una concessione alla “categoria” dei proprietari. Ad ogni buon conto ” ben bene precisare che l’esigenza transitoria deve essere ricollegata sia per il locatore che per il conduttore (a prescindere dalla natura tassativa e limitata per il primo e aperta per il secondo) alle seguenti caratteristiche: deve trattarsi di un evento estraneo alla volont’ delle parti e deve essere collegato a seri motivi personali, di famiglia o di lavoro, ma in ogni caso accertabili ed effettivi e la transitorietà deve essere prevedibile e quindi quantificabile in termini di tempo, che non deve superare i diciotto mesi. L’esigenza dovr’ poi poi essere esplicitata e, nel caso del locatore potrà essere rappresentata soltanto dai casi previsti nell’accordo sopracitato che nel caso della convenzione fiorentina si riferisce all’art,. 3 co. 1 l. 431/98 lett. a) b) e c).
d) l’istituto della conferma e le sanzioni: è questo un argomento di particolare importanza soprattutto per il locatore che stipula un contratto transitorio, poiché la legge, la convenzione nazionale e il decreto ministeriale che ne conseguono, hanno previsto che la transitorietà delle esigenze debba essere confermata prima dello scadere del contratto ed alla mancata conferma ricollega conseguenze di carattere sanzionatorio. In più prevede altre conseguenze sanzionatorie nel caso in cui al rilascio alla scadenza del contratto non corrisponda l’uso dichiarato e confermato dal locatore. Ma iniziamo ad esaminare la “conferma”. Essa altro non ” che che una sorta di disdetta motivata (simile alla dichiarazione di recesso per necessità) da inviarsi a mezzo raccomandata ar entro un termine prestabilito contrattualmente ed antecedente alla scadenza del contratto, in cui il locatore deve in sostanza “confermare” che la esigenza transitoria dichiarata sussiste ancora. Occorre svolgere alcune precisazioni: anzitutto è sufficiente l’invio della raccomandata e non importa il ricevimento. In secondo luogo, se l’esigenza transitoria che ha giustificato il contratto era riconducibile al solo conduttore non ’ nec necessario comunque l’invio di qualsivoglia raccomandata di conferma o disdetta, poich’ il il contratto si risolve automaticamente al decorso del termine previsto dalle parti. In caso di mancata conferma, il decreto ministeriale e cos“ anche gli accordi locali che ne conseguono, hanno previsto la riconducibilità della durata a quella prevista dall’art. 2 co.1 L. 431/98. Da qui discendono alcune considerazioni: il mancato invio della raccomandata che la forma tassativamente prevista per assolvere all’onere di conferma, produce la conseguenza descritta sopra. Il mancato invio della raccomandata equivale al venir meno della necessit’ che che ha legittimato la stipula del transitorio e ciò vale pertanto a mettere sullo stesso piano sia coloro i quali, locatori, per motivi a sé non imputabili non possono più adempiere alla necessità dichiarata, sia coloro i quali, sempre locatori hanno simulato una necessità insussistente e ciò costituisce una palese ingiustizia sostanziale.
Altra conseguenza sanzionatoria è prevista per il mancato uso dell’immobile da parte del locatore secondo quanto dichiarato nel contratto e successivamente “confermato”. Nel modello di contratto di cui al decreto ministeriale ” inf infatti previsto che, “ove il locatore abbia riacquistato la disponibilit” del dell’alloggio alla scadenza e non lo adibisca, nel termine di sei mesi agli usi espressamente dichiarati nel contratto, il conduttore avr’ dir diritto al ripristino del rapporto alle condizioni di cui all’art. 2 co1 l. 431/98 o in alternativa ad un risarcimento pari a trentasei mensilit’ del dell’ultimo canone percepito”. Non vi molto da spiegare sul contenuto di tale ultima misura, mentre ” invece utile far, notare come da tali misure sanzionatorie risulta chiara la volontà di punire la simulazione da parte del locatore e cos“ di evitare che il tipo di contratto transitorio divenga un meccanismo attraverso cui eludere le limitazioni all’autonomia privata previste per il contratto libero e convenzionato in punto di durata.
I punti oscuri del contratto transitorio
Come detto sopra, il meccanismo del contratto transitorio si pone per certi versi come un sicuro passo in avanti rispetto alle limitazioni del previgente sistema poich’, se, seppure nel rispetto di un meccanismo rigido, consente di locare ad un canone soddisfacente e per un periodo limitato e prescelto dalle parti ove vi siano esigenze specifiche delle stesse.
Peraltro, risente eccessivamente di una forte diffidenza nei confronti del locatore, visto, evidentemente, ed a torto, come parte forte del contratto, con un conduttore da tutelare. Ciò snatura l’essenza stessa del transitorio e vanifica in buona parte quanto di innovativo e positivo vi si ravvisava.
E’, infatti, anzitutto criticabile la chiusura a livello di accordi locali sull’allargamento delle esigenze transitorie per il locatore anche a fattispecie diverse da quelle tipizzate e di cui all’art. 3 co. 1. Di ci’ risentiranno negativamente anche i conduttori, che avranno meno opportunità sul mercato.
A seguire, sempre nella stessa ottica e qui addirittura a livello di decreto ministeriale e di convenzione nazionale, è del tutto criticabile e per certi profili ai limiti della illegittimità, prevedere un completo quadro sanzionatorio in danno del locatore in caso di mancato rispetto dei patti assunti, ma nessuna conseguenza per il conduttore il quale può persino permettersi di dichiarare il falso e simulare lui stesso la transitorietà senza apparenti conseguenze, se non addirittura ottenendo l‘applicazione della durata ordinaria a canone convenzionato.
Nello stesso senso si rileva l’altra grave carenza secondo cui (sempre a livello di convenziona nazionale e decreto ministeriale) paiono sullo stesso piano sia i locatori che simulano la transitoriet’, si, sia quelli cui la transitorietà viene meno per motivi ad essi non imputabili. Nulla da ridire vi sarebbe se, insieme con l’adeguamento della durata a quella ordinaria 4+4 fosse adeguato anche il canone a quello di mercato, ma cos“ non sembra a stare alla lettera delle disposizioni esaminate e comunque il dubbio resta e non potr’ ess essere risolto che a livello di giurisprudenza. Assume, dunque, profili del tutto ingiustificati la ratio sanzionatoria dell’adeguamento della durata, ma non del canone, anche per chi l’esigenza transitoria non l’abbia pi’, ma, ma per motivi a sé non imputabili.
Per il locatore in buona fede, il transitorio diverrebbe un contratto aleatorio, poiché ben può accadere che una previsione su una esigenza seria e sussistente al momento della stipula, non sia più attuale passati diciotto mesi (si pensi a casi tragici di morte del beneficiario, ma anche meno tragici, quale una improvvisa occasione di lavoro dello stesso in altra città). E’ auspicabile pertanto che, ove il mancato esercizio della conferma non sia imputabile al locatore l’applicazione giurisprudenziale sia nel senso del contestuale adeguamento del canone a quello di mercato.
Infine ’ ben bene precisare che, senza garanzie sul punto dell’effettiva esecuzione di sfratto, per questo tipo di contratto diviene perfettamente inutile parlare di esigenze transitorie, farle precisare, confermare e prevedere un meccanismo sanzionatorio per evitare le simulazioni, anzi diviene quasi ridicolo. Pertanto, sar’ nec necessario che, in caso di inadempimento all’obbligo del rilascio da parte dei conduttori alla scadenza, le relative esecuzioni siano immediatamente eseguibili, salvi i tempi tecnici, ma senza proroghe di sorta. In difetto si avrebbe il completo fallimento della nuova figura di contratto.
Resta forte l’impressione che a livello di accordi locali, ma soprattutto nazionale, si sia cercato di limitare molto questa figura di contratto che poteva e potrebbe, viceversa essere di grande importanza per creare un ricambio di alloggi con un forte incremento dell’offerta sul mercato e benefici effetti per entrambe le categorie. L’auspicio ’ che che l’applicazione sul campo possa superare i limiti sopra indicati e renda invece merito ai profili positivi.
Marco Gaito
Avvocato in Firenze