L’anno 2000 e questo d“ 25 del mese di gennaio col presente contratto stipulato ai sensi della L. 431\98 art.2 co.1, dichiarando le parti di avvalersi (T2) dell’assistenza delle associazioni sindacali, tra i sottoscritti:
…………………………………………….. nato in …………………………………………….. residente in
……………………………………………….. c.f. ……………………………………………..
e
…………………………………………….. nato in …………………………………………….. residente in
……………………………………………….. c.f. ……………………………………………..
si conviene:
1) ………………………………………… di seguito indicato locatore concede in locazione a ………………………………………………. di seguito indicato conduttore i locali siti in …………………………………………………………… di vani ………… oltre accessori.
2) La durata della locazione viene tra le parti concordata in anni quattro con decorrenza dal ………………… e scadenza al ………………… con automatica rinnovazione per ulteriori quattro anni, fatti salvi i casi di cui all’art. 3 l. 431\98 per cui sar’ necessaria disdetta motivata a mezzo raccomandata a.r.. sei mesi prima della scadenza ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 3 stessa legge. In seguito, il contratto si rinnover’ tacitamente di quattro anni salva disdetta da inviarsi sei mesi prima della scadenza a mezzo raccomandata a.r. e salva la facoltà di rinnovo a diverse condizioni per cui sarà necessario attivare la procedura di cui al citato art. 2 co 1. Si riconosce al conduttore il diritto al recesso dandone avviso al locatore tre mesi prima con raccomandata a.r..
3) Il canone di locazione è convenuto in Lire ……………………………………………………….. annue, pari a Lire …………………….. mensili, che dovranno essere versate al locatore entro il giorno ………………. di ogni mese. Il canone sarà aggiornato annualmente con riferimento all’indice ISTAT, nella misura del 100% della variazione.
4) Le parti concordano una somma pari a Lire …………………………………… quale deposito cauzionale da restituirsi al conduttore previa verifica delle condizioni dell’immobile salvo detrazione a copertura dei danni e salvo il maggior importo degli stessi . (T2)
5) I locali vengono concessi per essere adibiti ad uso di civile abitazione con divieto di qualsiasi diversa destinazione, e salvo consenso scritto del locatore.
6) I locali vengono accettati in buono stato di conservazione e manutenzione noto e gradito al conduttore, che s’impegna a mantenerli e riconsegnarli nel medesimo stato salvo il normale deterioramento d’uso. Sono vietate modifiche ed interventi senza il consenso scritto dal locatore, e, peraltro, eventuali addizioni e migliorie potranno essere acquisite dal locatore al termine del contratto senza obbligo di corrispondere indennit’, salvo in ogni caso il diritto alla rimessa in pristino.
7) Sono vietate la sublocazione e la cessione del contratto salvo espresso consenso scritto da parte del locatore.
8) Sono a carico della parte conduttrice i costi relativi agli oneri accessori di cui all’art.9 L. 392\78 e quant’altro dovuto per spese condominiali di spettanza per legge, uso e consuetudine che saranno rimborsate a richiesta della parte locatrice, dietro presentazione del rendiconto. Per quanto ivi previsto in materia vengono espressamente richiamati gli accordi intersindacali e gli usi e consuetudini locali. A questo titolo si conviene altres“ un acconto di Lire …………………………. mensili, salvo conguaglio al rendiconto.
9) Il conduttore ’ costituito custode dei locali in oggetto ed esonera il locatore per danni e responsabilità diretti o indiretti che potessero derivare per fatto doloso o colposo suo di suoi dipendenti, familiari o terzi.
10) Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria saranno distribuite secondo quanto disposto dal codice civile, dalla legge, dagli accordi intersindacali e dagli usi e consuetudini locali.
11) In caso di disdetta della presente locazione o di vendita dei locali, la parte conduttrice si obbliga a farli visitare per due ore consecutive di un giorno la settimana. Sarà egualmente diritto del locatore accedere ai locali affittati, per constatarne il mantenimento o per qualsiasi altra necessità del caso, previo preavviso motivato al conduttore.
12) Le spese di registrazione sono ripartire per metà, bolli e quietanze di locazione sono a carico del conduttore.
13) Le parti, per la risoluzione di eventuali controversie relative all’applicazione ed interpretazione delle clausole del presente contratto, potranno (T2) ricorreranno ad un (T2) arbitrato irrituale amministrato presso l’Istituto Arbitrale Immobiliare Fiorentino.
14) Le parti hanno altres“ facoltà di rivolgersi alle rispettive associazioni sindacali di categoria per un tentativo di conciliazione.
IL LOCATORE IL CONDUTTORE
__________________________ __________________________
T1 Postille:
adde: le parti vengono assistite nella stipula del presente contratto, dalle seguenti organizzazioni:
UPPI in persona del Presidente Gilberto Baldazzi e UNIAT in persona del Segretario Provinciale Giuliano Secchi; le parti del pari rilasciano ampia e incondizionata garanzia liberatoria nei confronti delle Organizzazioni Sindacali suddette e nei confronti delle persone rappresentanti le medesime, che le assistano al presente contratto.
T2 Postille:
– non avvalersi
– Le parti concordano sulla stipula di apposita fideiussione a cura del conduttore, con istituto bancario od assicurativo, a garanzia di tutte le obbligazioni assunte nel presente contratto sino al valore garantito di €…………….. .
– potranno ricorrere
un arbitrato, nei casi in cui non sia esclusa la deferibilit…, per cui vengono espressamente richiamati gli accordi intersindacali in materia di convenzioni sull’arbitrato stragiudiziali o in alternativa la procedura di
Introduzione
Il testo pubblicato in riquadro nelle pagine seguenti si riferisce ad uno schema contrattuale predisposto dall’UPPI per i contratti di locazione previsti dalla nuova legge 431\98 entrata in vigore il 30.12.1998. I contratti che potranno essere disciplinati dallo schema contrattuale in questione sono quelli previsti dall’art. 2 co.1 (c.d. del primo canale o non convenzionate).
La nuova legge disciplina soltanto le locazioni sorte, o rinnovatesi, dopo la sua entrata in vigore e con esclusione delle locazioni relative ad immobili vincolati (L.1939\1089), o inclusi nelle Cat.Cat. A.1.-A.8 e A.9 (se non stipulate secondo le procedure previste per le locazioni convenzionate) sono altres“ escluse dall’ambito di applicazione della legge le locazioni relative ad alloggi di edilizia residenziale pubblica oppure con destinazione turistica e quelle stipulate dagli enti locali in qualit’ dei conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio.
Le locazioni transitorie sono ammesse ma per esse si dovrà attendere la disciplina che sarà definita con apposito decreto del Ministero dei Lavori Pubblici (Art.5). La durata delle locazioni transitorie sarà di non più di 18 mesi (???????? confedilizia – ???????????????)
Quelle che seguono sono solo brevi annotazioni, ad uso del lettore, in margine allo schema contrattuale.
1) L’assistenza delle organizzazioni sindacali, nella fase propriamente attinente alla stipula del contratto, non ’ stata prevista dalla legge come obbligatoria.
E’ per’ evidente come il legislatore abbia attribuito particolare importanza alle organizzazioni di categoria (art. 2 co. 3 e 4 – art. 4) s“ da far ritenere come l’intervento dei sindacati degli inquilini e della propriet’ edilizia sia visto con particolare favore anche nella fase conclusiva delle trattative contrattuali.
Va rilevato, a tale riguardo, che le parti contraenti possono farsi assistere dalle rispettive organizzazioni di categoria senza che necessariamente l’intervento sia bilaterale. In altri termini: potr’ essere anche una sola delle due parti a richiedere l’intervento del “suo” sindacato nella fase di stipula del contratto.
L’intervento della (o delle) associazione di categoria potr’ assumere un particolare rilievo nel suggerire alle parti l’inserimento di una clausola compromissoria nel testo contrattuale (di ci’ sarà detto però in seguito), oltre che nel prevedere, sebbene in modo facoltativo, il preventivo esperimento di una procedura conciliativa pre giudiziale.
2) Il contratto di locazione stipulato ai sensi dell’art. 2 co.1 L.431\98 ha durata minima di 4 anni. Difficilmente locatore e conduttore pattuiranno una durata superiore a quella minima prevista per questa tipologia di contratti.
L’esperienza dei “patti in deroga” (art.11 D.L. 11.7.92 n. 333 ora abrogato) insegna che il locatore, in previsione dei lunghi tempi per il rilascio, difficilmente acconsente di pattuire una durata superiore a quella minima legale.
Tuttavia qualora il locatore ed il conduttore stabiliscano una durata superiore a quella minima di 4 vani, in caso di rinnovo, il contratto non si rinnover” per la durata originariamente prevista, bens“ per soli 4 anni.
Si tratta di una modifica al d.d.l. introdotta dal Senato; il testo licenziato dalla Camera prevedeva infatti che il contratto si rinnovasse per un periodo eguale a quello originariamente stabilito. Un eventuale diversa pattuizione potrebbe essere sanzionata dalla nullità prevista dall’art. 13 co. 4 volta a “colpire” i patti derogativi dei “limiti di durata del contratto” stabiliti dalla legge anche se la sanzione potrebbe apparire ingiustificata nella logica che sino ad oggi ha inspirato la normativa in materia, ispirata dal “favor conductoris”.
Per i contratti previsti dal co. 3 dell’art. 2 (locazioni convenzionate) ’ prevista invece la durata minima di 3 anni (con rinnovo di 2 anni) ma occorrerà attendere, dopo la “convenzione nazionale”, gli accordi su base locale prima di stipulare contratti rientranti in questa tipologia (il 3.2.1998 tra confedilizia e Sunia-Sicet-Unia ” stato firmato il protocollo d’intesa per la disciplina delle locazione del c.d. “secondo canale”o convenzionate).
3) Il testo contrattuale predisposto dall’UPPI prevede espressamente il diritto di recesso in favore del conduttore con preavviso di mesi 3. La clausola contrattuale ’ diretta ad attribuire al conduttore una posizione di vantaggio in più rispetto a quanto la legge di riforma già di per sé gli riconosce laddove prevede (art. 3 co. 6) il recesso, con preavviso di 6 mesi, nel solo caso in cui il conduttore adduca “gravi motivi”.
Qualora, invece, le parti adottino lo schema contrattuale predisposto all’UPPI (senza esclusione della clausola in rassegna) il conduttore potr’ recedere in ogni momento e senza “??????”, con il solo obbligo del preavviso.
Per contro, qualora le parti nulla stabiliscono in contratto sar” applicabile la disciplina legale e, in tal caso, il conduttore potrà recedere solo per “gravi motivi” (che potranno essere sia soggettivi che oggettivi), dando preavviso di 6 mesi.
Il co. 6 dell’art. 3 (prevedente il recesso dal contratto per gravi motivi) ’ stato introdotto dal Senato; il testo licenziato dalla Camera non lo prevedeva, peraltro senza ragione. Infatti l’art. 4 co. ultimo della L. 392\78 (che prevede il recesso legale del conduttore per gravi motivi) non risulta tra le norme abrogate della L. 392\78 (art. 14). Si ’ trattato quindi di una svista del legislatore con la conseguenza di fare coesistere due norme pressoché identiche.
Secondo l’orientamento della S.C. (tra le molte V¡ sent. 1996\10980) i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore devono essere determinati da “fatti estranei alla sua volont”, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione”.
L’aver riconosciuto la possibilit’ del recesso legale, sebbene in presenza di gravi motivi, solo in favore del conduttore non consentirà all’interprete di sollevare fondati dubbi di legittimit’ costituzionale dal momento che la Corte Costituzionale si è già espressa al riguardo (sent. 3.4.1987 n. 105) dichiarando manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 4 co. u. L. 392\78
4) Il contratto prevede l’aggiornamento annuale ISTAT in ragione del 100% della variazione. La clausola ’ legittima in conseguenza della intervenuta abrogazione dell’art. 24 L. 392\78 in materia di aggiornamento del canone e in applicazione del principio dell’autonomia privata previsto in via generale dall’art. 1322 c.c. di cui all’art. 2 della nuova legge costituisce applicazione.
Conseguente alla libert’ di canone è la possibilità per le parti di convenire diverse modalità di pagamento del corrispettivo della locazione fino a pattuire, ad esempio, il pagamento anticipato del canone relativo al primo quadriennio.
Il principio di libertà di canone non è però incondizionato.
L’art. 13 della nuova legge, infatti, sanziona con la nullit’ i patti diretti a “determinare” un canone superiore a quello risultante dal contratto “scritto e registrato”. La norma ha lo scopo, essenzialmente fiscale, di impedire la stipula di un contratto (scritto) “a latere” di quello scritto e registrato (ricordiamo che vi ” obbligo di registrazione per tutte le locazioni di durata superiore a 30 giorni).
L’obbligo di adottare la forma scritta (ad substantiam) ’ previsto, in generale, dall’art. 1 co. 4 della legge. Non vi sarebbe stata, pertanto, alcuna ragione di ribadire la sanzione della nullit’ se non per il riferimento al “registrato” contenuto nel 1 co. dell’art. 13.
Peraltro la disposizione, di carattere generale, volta a sanzionare qualsiasi accordo diretto ad attribuire al locatore un vantaggio economico superiore a quello contrattualmente stabilito ’ contenuta nel co. 4 dello stesso art. 13. Si tratta di una norma molto ampia nel cui ambito potrebbero rientrare tutte quelle pattuizioni che, ad esempio, pongano a carico del conduttore il pagamento di oneri condominiali o spese non a suo carico per legge o consuetudine. Non è escluso, infatti, che in simili accordi possa essere ravvisata una sorta di indebito pagamento di un canone superiore rispetto a quello contrattuale.
Ad ogni modo la questione non avrà pratica rilevanza dal momento che, potendo le parti stabilire liberamente il canone, non si vede per quali ragioni esse debbono “camuffare”, sotto forma di assunzione da parte del conduttore di spese di manutenzione o oneri condominiali che non gli competono, un vantaggio economico per il locatore. L’unica ragione potrebbe essere quella fiscale, ma l’entit’ della maggiorazione che, giocoforza, non potrebbe essere rilevante ed il pericolo di incorrere nel divieto contenuto nel co. 1 art. 13 e quindi nella sanzione di nullità, oltre che in una palese elusione delle norme fiscali, dovrebbero dissuadere il locatore dal pretendere l’inserimento di siffatte clausole.
5) Il deposito cauzionale non potr’ essere pattuito oltre il limite delle tre mensilità di canone. Il divieto, peraltro illogico dal momento che le parti sono libere di determinare liberamente il canone, discende dalla mancata abrogazione dell’art. 11 L. 392\78.
6) L’articolo disciplina, tra l’altro, il regime dei miglioramenti e delle addizioni stabilendo il diritto di “acquisizione” da parte del locatore al termine della locazione.
Generalmente nella redazione dei contratti (ma anche degli atti giudiziari) si confondono i concetti di miglioramento di addizione. La disciplina legale ” peraltro diversa, proprio avuto riguardo al termine del rapporto locativo.
Infatti l’art. 1592 cod. civ. esclude per i miglioramenti il diritto del conduttore alla indennit’ se non vi sia stato consenso del locatore. Se vi è stato il consenso (anche implicito), ed è questa l’ipotesi disciplinata dall’art. 6 dello schema contrattuale in esame, il conduttore avr’ diritto ad una indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa ed il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Per i miglioramenti, quindi, non si pone il problema della loro “separazione” dalla cosa oggetto della locazione ma solo quello del diritto o meno all’indennit’ (salvo il diritto di compensazione previsto – in ogni caso – dal co. 2 dell’art. 1592).
La preventiva esclusione di tale diritto pu’ essere oggetto di convenzione tra le parti in sede contrattuale. Tuttavia, potendosi concretizzare siffatta previsione contrattuale in una limitazione del conduttore alla facoltà di opporre eccezioni, sarà opportuno che la clausola contrattuale risulti approvata specificatamente ai sensi dell’art. 1341 co. 2 C.C..
Diversamente, per quanto riguarda le addizioni, le parti potrebbero fare riferimento alla disciplina che il codice prevede all’art. 1593 escludendo, anche in questo caso e per l’ipotesi che il locatore eserciti la facolt’ di ritenzione, il diritto del conduttore al pagamento dell’indennit’. Anche per tale clausola è consigliabile la specifica approvazione ai sensi dell’art. 1341 co. 2 C.C..
7) Opportuna appare la clausola che esclude la sublocazione e la cessione del contratto poich’, diversamente, il conduttore avrebbe la facoltà di sub-locare parzialmente l’immobile non essendo stato abrogato l’art. 2 della L. 392\78.
E’ auspicabile, tuttavia, al fine di evitare malintesi, prevedere espressamente il divieto di sublocazione parziale (poich’ quello totale – senza il consenso del locatore – – previsto in via generale dall’art. 2 L. 392\78).
8) La materia degli oneri accessori continua ad essere regolata dall’art. 9 della l: 392\78 (non abrogato).
Lo schema contrattuale dell’UPPI rinvia a tale norma oltre che gli accordi sindacali ed agli usi e consuetudini locali.
E’ opportuno che le parti, oltre a rinviare agli accordi intersindacali, facciano espresso riferimento, allegandone copia al contratto, ad uno di detti accordi in modo da disciplinare la ripartizione, tra locatore e conduttore, degli oneri accessori in modo chiaro e preciso eliminando dubbi interpretativi e favorendo cos“ l’eventuale conciliazione in via sindacale.
Sempre con riferimento alla materia relativa agli oneri accessori ’ utile ricordare che l’art. 10 dalla L. 392\78 (partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini) ’ tuttora in vigore, con tutte le conseguenze che l’inosservanza di tale norma, imputabile al locatore, potr’ comportare in punto di esigibilità del rimborso degli oneri accessori.
In ultimo: opportuna appare la prevenzione contrattuale del pagamento di una somma periodica, salvo conguaglio, a titolo di acconto oneri condominiali.
Non dobbiamo dimenticare, infatti, che l’art. 9 co. 3 L. 392\78 consente al conduttore di pagare quanto dovuto a tale titolo “entro due mesi dalla richiesta” e previa indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione nonch” previa visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
9) E’ legittimo porre a carico del conduttore la spesa per i bolli poich’ l’art. 8 L. 392\78 prevede come obbligatoria la ripartizione a met’ tra locatore e conduttore della sola spesa di registrazione del contratto.
10) L’abrogazione espressa dell’art. 54 L. 392\78 consente oggi alle parti di risolvere le loro controversie mediante ricorso ad arbitri.
Inutile ricordare che l’arbitrato, un tempo confinato alla materia pubblicistica o previsto solo per controversie di rilevante valore economico, riscuote oggi sempre maggior successo anche per le controversie bagatellari. La ragione ’ duplice: quella – notoria – della estrema lunghezza dei procedimenti e l’altra, meno nota, della possibilit’, mediante il ricorso a certi Istituti Arbitrali costituiti presso vari organismi pubblici e non, di limitare i costi dell’arbitrato e, in taluni casi, di conoscerli anticipatamente.
Specie quest’ultima opportunit’ consente alle parti di devolvere alla cognizione degli arbitri anche liti di valore non rilevante.
Parallelamente al successo degli arbitrati (anche per controversie modeste quali possono essere quelle locative) vi è la tendenza di favorire la conciliazione mediante ricorso informale e stragiudiziale a commissioni conciliative per lo più di formazione sindacale.
A livello legislativo basterà ricordare l’introduzione dell’art. 421 bis c.p.c., che prevede l’obbligatoriet’ del tentativo di conciliazione a pena di improcedibilità della domanda per le controversie di lavoro; la L. 1993\580, che prevede la formazione presso le CCIAA di commissioni arbitrali e conciliative per la risoluzione di controversie tra imprese e tra imprese, consumatori e utenti; la L. 1995\481, istitutiva dell’Autorit’ di regolazione dei servizi di pubblica utilità; la L. 1998\192 che disciplina il contratto di subfornitura prevedendo il tentativo di conciliazione obbligatorio e l’istituzione di commissioni arbitrali.
Tornando alla questione “arbitrato” sar” tuttavia necessario che le parti, qualora decidano di inserire una clausola di tal genere, prevedano espressamente il tipo di arbitrato (rituale o irrituale) e stabiliscano in dettaglio la procedura da seguire per la nomina degli arbitri e ciò allo scopo di evitare eccezioni di nullità che non farebbero altro che aggiungere contenzioso al contenzioso.
11) Un’ultima annotazione: sembrerebbe opportuno inserire una clausola di reciproca autorizzazione alla comunicazione a terzi dei dati personali in conseguenza agli adempimenti connessi al contratto di locazione e ci’ ai sensi della L. 675\1996 (Tutela della Privacy).
Luigi Cecchini
Avvocato in Firenze